於1968年，日本政府頒佈《都市計劃法》，與《都市再開發法》、《建築基準法》並稱為日本的「都市三法」，對國土開發建設實行強有力的管理、制定了高標準、高要求的許可制度，促進日本城市健康有序地發展。

《都市計劃法》將日本國土分為都市計劃區域、准都市計劃區域以及其它區域，都市計劃區域中又劃定有市街化區域、市街化調整區域及非劃線都市計劃區域。其中，針對市街化調整區域的要求最為嚴格，從法律定義上，市街化調整區域可簡單概括為抑制市街化（城市化）的區域，約佔日本國土面積的10%。

市街化調整區域土地價格便宜，不徵收固定資產稅，公共設施相對落後，距離車站、學校、醫院、超市等日常生活所需設施較遠。此外，市街化調整區域內建築物的交易手續十分繁瑣，難以取得都道府縣政府的許可，亦少有金融機關願意擔保交易。

雖然市街化調整區域的開發建設要求嚴格，對交易也有一定限制，但根據日本國土交通省的數據，各地方政府簽發的市街化調整區域開發許可及建築許可數量高於市街化區域的許可數量，但申請開發建設的區域面積卻小於市街化區域。由此可見，市街化調整區域仍有強力的市場潛力。

本指引中，啟源將根據日本《都市計劃法》及《都市計劃法施行令》，簡要介紹日本建築許可，歸納整理建築許可的申請條件與所需材料，提供給啟源的現有客戶及潛在客戶作參考。本所可提供協助申請日本經營管理簽證之服務，如有需要，請進一步聯繫本所專業顧問。

為幫助您更好地理解本指引，在閱讀本指引前，建議您閱讀本所編制的【日本開發許可制度簡介】。

一、   建築許可

由於日本的市街化調整區域基本上為政府劃定的農業區、森林區、自然保護區等，原則上嚴禁開發。日本政府嚴格制定有針對市街化調整區域內開發行為的開發許可制度，但該制度仍然存在法律漏洞。

為進一步抑制市街化調整區域內的市街化進程，《都市計劃法》第43條針對僅修建建築物的情況強化了限制，制定了「建築許可」的適用對象、免除對象、技術基準及選定地區基準（日文為「立地基準」）。

二、   適用對象

建築許可具體指就市街化區域內不進行開發、僅修建建築物的行為（以下簡稱「建築行為」）簽發的許可。根據都市計劃法第43條第1項，建築行為包括：

1. 新建建築物；
2. 變更已有建築物的用途，以及變更用途時涉及的增建、改建；
3. 新建第一種特定工作物（包括混泥土攪拌站、碎石廠、危險品廢物處理廠等）。

「新建」除在無建築物的土地上實施建築行為外，亦包括原有建築物的重建，且新建築物的用途、規模或構造與原有建築物存在較大差異。

三、   免除對象

實施下列不會造成區域無序化發展的建築行為時，可免除申請建築許可：

1. 用於農林漁業的建築物、以及農林漁業從業者的住所的新建、改建或變更其用途；
2. 公共公益設施（包括車站、圖書館、市民會館、變電所等）的新建、改建或變更其用途；
3. 都市計劃規定建築物的新建、改建或變更其用途；
4. 用於應對大型災害的應急建築的新建、改建或變更其用途；
5. 臨時建築物的新建；
6. 土地規劃整理事業用地、住宅地修建事業用地內的建築物的新建、改建或變更其用途；
7. 一般性管理行為（10㎡以內的改建等）或輕微行為（修建總面積不超過20㎡的日用品商店等）。

值得注意的是，雖然《都市計劃法》規定上述建築行為無需申請建築許可，但日本其它法律仍規定有其它許可，例如《建築基準法》中規定原則上修建超過10㎡的建築物應辦理「建築確認申請」。

四、   技術基準

根據《都市計劃法施行令》第36條，建築許可的技術基準如下所示：

1. 針對區域降水量及放流點等設計區域排水系統，做到有效排放下水，確保開發區域及周邊區域不出現人為因素溢水；都市計劃對該區域另規定有排水設施要求的，以該要求為準；
2. 為預防地表沉降、山體滑坡、洪澇等，應採取改良地基、設置防護牆或排水設施等必要安全措施；
3. 如區域被納入地區計劃或集落地區計劃的，擬修建之建築物或第一種特殊工作物的用途應與相應計劃相符合。

五、   選定地區基準

建築許可的選定地區基準是基於開發許可的選定地區基準制定的，根據《都市計劃法施行令》第36條之3，持建設許可之人士僅能修建、改建、增建下列建築物（包括但不限於）：

1. 周邊居住者所需必要性公益設施、或日用品店鋪等日常生活必需設施；
2. 可有效利用區域內礦物資源、旅遊資源的建築物或第一種特定工作物；
3. 針對該區域溫度、濕度、空氣等，政令規定的必需建築物或第一種特定工作物；
4. 用於處理、儲藏、加工農林漁業產品的設施；
5. 用於農林漁業等活性化基礎整備的建築物；
6. 中小企業孵化基地、中小企業合作區、中小企業集聚區；
7. 用於提高現代工業裙帶產業效率的建築物或第一種特定工作物；
8. 用於儲藏或處理危險品的建築物或第一種特定工作物；
9. 除上述各項外，被認為在市街化區域內建設是不恰當或困難的建築物或第一種特定工作物；
10. 被認為在被納入地區計劃或集落地區計劃的區域內建設是不恰當或困難的建築物或第一種特定工作物；
11. 被認為對市街化無促進作用，且在市街化區域實施該開發行為是困難或極不恰當的，但經開發審查會批准、或在特定區域以特定目的的建築物或第一種特定工作物；
12. 建築物重建、改建後其用途與所在區域規劃不符的建築物或第一種特定工作物。

六、   申請手續

申請建築許可的簡要流程如下所示，具體事項應日本地方政府要求而異：

1. 申請人就如何編制建築計劃書、如何提交申請書、還涉及什麼其它法律等諮詢都道府縣政府；
2. 申請人取得土地、房屋相關權利人士的同意；
3. 申請人起草建築計劃書，再次諮詢都道府縣政府及相關政府機關有關建築計劃意見；
4. 都道府縣政府對區域進行現場調查，根據調查結果，結合其它政府機關的意見，與申請人就建築計劃的調整完善意見進行交流；
5. 申請人根據交流結果完善建築計劃書；
6. 申請人將申請材料提交至都道府縣政府，正式提出建築許可申請；
7. 都道府縣政府受理申請，審查申請資料；
8. 如審查通過，都道府縣政府簽發許可通知書；
9. 申請人根據許可通知書，於指定時間領取建築許可。

七、   申請材料

申請材料根據建築物的用途、申請人條件、都道府縣政府要求不同而異，啟源整理總結一般性申請材料如下所示：

1. 建築許可申請書（全稱為「建築物的新建、改建或用途變更或者第一種特定工作物的新建許可申請書」，分正本、副本2份），主要記載有：
   

   (1)	擬修建建築物具體地址、面積
   (2)	新建建築物或第一種特定工作物的，建築物或第一種特定工作物的用途
   (3)	改建、增建或重建建築物的，原有建築物的用途
   (4)	擬新建、改建或增建建築物或第一種特定工作物符合選定地區基準的說明
   (5)	申請人的姓名、地址（如是個人）或法人名稱、登錄住所（如是法人）

2. 建築物概要書（需詳細記載建築物主要用途、構造、佔地面積、建築面積、層數、總高度等。如改建、增建、重建建築物某部分的，需寫明申請修建的部分的佔地面積、建築面積，以及申請部分之外的佔地面積、建築面積）
3. 周邊示意圖
4. 政府機關留存官方地圖的複印件；
5. 由土地、房屋相關權利人士出具的針對此次建築行為的同意書；
6. 用地現狀圖；
7. 土地利用計劃圖；
8. 建築物各層平面圖及立面圖；
9. 土地登記事項證明書；
10. 政府要求的其它申請材料（如現場照片、資金計劃書、新舊建築物對比表、周邊建築物表等）。

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參考資料：

1.   日本建設業許可申請指引

2.   日本建築士事務所登記指引

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